世茂64亿驰援粤泰 许世坛再次捡便宜红叶高手4


更新时间:2019-10-17

  不到半年内豪掷近200亿,世茂房地产成了落寞地产商的接盘侠。继泰禾、明发之后,最新向福建许家卖地的是广州地产商杨树坪的粤泰股份(600393.SH)。

  粤泰股份6月9日的公告显示,杨树坪打算卖给世茂房地产的项目达到了五个(几天前刚披露了两个)。世茂通过五家全资子公司,受让粤泰股份的广州嘉盛项目、广州天鹅湾二期项目、淮南恒升天鹅湾80%股权、淮南粤泰天鹅湾20%股权和深圳中浩丰20%股权,总对价63.97亿元。

  杨树坪早年曾是广东地产江湖的风云人物,他的城启系在资本市场也曾赫赫有名,但在十几年前因违规被罚之后开始没落,近两年更陷入资金危机。财报显示,粤泰股份去年底有息负债54亿,手头现金不到4亿,债务逾期30亿。

  天鹅湾系列一直是粤泰的明星产品线。今年四月,北方信托曾打算对粤泰旗下广州天鹅湾二期、恒升天鹅湾、粤泰天鹅湾及另两个项目输血48亿资金,主要通过债务重组及新增开发资金的方式。没想到仅一个多月,粤泰就变卦,将抵押融资换成了“回血”更快的“卖子求生”。

  粤泰虽然强调这几个项目是与世茂“合作开发”,但根据协议这五个项目未来均由世茂全程操盘运营。

  前不久,世茂房地产用同样套路拿下了泰禾集团000732)(000732.SZ)的明星项目广州院子。从今年三月到五月,世茂斥资超过77亿元,收购或入股了泰禾旗下七个房地产项目。

  除此之外,世茂还斥资超过13亿收购了万通地产600246)(600246.SH)旗下香河万通70%股权;以近28亿收购了明发集团(马鞍山项目。加上这次打包粤泰的五个项目,世茂房地产今年光收购就花了180多亿。

  如此大手笔的收购显示了世茂欲重返房企前十的决心。世茂房地产曾经是闽系房企的领头羊,但在2015-2016年三四线市场的爆发期却进入了自我调整阶段,导致增速放缓、跌出房企前十。直到2017年才开始恢复增长。2018年,世茂房地产在宏观调控的形势下爆发,实现1700亿的销售额。今年,势头正猛的世茂房地产显然想重新回到房企前十的行列。

  而且,世茂房地产有充足的加杠杆空间。这家福建房企的资产负债率已经连续七年低于60%,2018年为59.4%。其债务结构也比较合理,长债占比超过70%。

  今年年初,红叶高手437999,刚接手世茂总裁的许家二代许世坛公开表示要加大收购力度,称世茂的优势就在于较低的融资成本和充裕的现金。2018年9月到2019年初,世茂房地产陆续发债近130亿,利率在6.5%-6.9%。最近,世茂房地产又获批132亿公司债发行。

  泰禾、万通、明发和粤泰这几家地产商目前日子都不太好过,这给了世茂房地产很好的收购机会。与泰禾的几个项目股权收购中,世茂房地产最后的成交价几乎与泰禾拿地时的地价和时间沉淀成本相当。这次和粤泰的合作,世茂房地产也拿到了对方手里的优质资产。

  不过世茂与粤泰的合作还有很多不确定性。其中,安徽江龙持有恒升天鹅湾10%的股权、粤泰天鹅湾10%的股权,但粤泰尚未取得安徽江龙放弃优先受让权的声明。

  而标的之一的中浩丰项目也一言难尽。中浩丰对应的底层资产为深圳贤合旧改项目,是粤泰2016年11月通过增资完成。彼时,粤泰以3亿元收购深圳市大新佳业投资发展有限公司获得的城市旧改项目60%股权。值得一提的是,该项目粤泰到手一年半仍处于拆迁前期阶段。截至去年底仍未取得土地使用证。

  根据世茂和粤泰的合作协议,世茂将在合作期间提供资金参与项目公司运作管控,并根据进度,按照注册资金平价及支付本金利息的形式,受让31%股权,最终实现世茂占股51%。但根据合作公告,深圳鸿利源持有中浩丰母公司大新佳业10%股权、深圳光彩法诺持有大新佳业10%股权。截止目前,大新佳业并未与世茂方就转让中浩丰20%股权签署协议。

  与此同时,本次交易的5个项目都涉及诉讼查封事项。其中嘉盛项目的对外提供抵押担保和被司法查封的所涉债务余额分别为12亿和26亿;而广州天鹅湾二期的这两个数字分别是16.2亿和19.2亿;恒升天鹅湾因对外抵押担保被查封价值3.6亿的土地,并和粤泰天鹅湾同时卷入佣金诉讼;而中浩丰因债权事宜被冻结应收账款5.4亿。

  不过粤泰急于解燃眉之急,给了世茂一系列“保障措施”。合作项目股权完成过户后,粤泰持有的三项目股权(深圳贤合旧改项目股权、恒升天鹅湾项目20%股权、粤泰天鹅湾项目80%股权)仍旧质押给世茂,恒升天鹅湖项目查封地块和粤泰子公司江门粤泰全部股权也将抵押给世茂,用于担保粤泰履行协议及应偿还世茂借款本息。


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